Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, thường quan tâm đến vấn đề:
“Dự án dưới 5 ha có cần xin chủ trương đầu tư không?”
Hoặc
“Thủ tục đầu tư nhỏ thì có thể bỏ qua bước xin chấp thuận chủ trương?”
Câu trả lời không đơn giản là có hay không, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý khác như loại đất, hình thức sử dụng đất, mục tiêu đầu tư và đối tượng đầu tư.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, đối tượng và các trường hợp bắt buộc hoặc được miễn thủ tục xin chủ trương đầu tư, theo quy định mới nhất của Luật Đầu tư 2020 và hướng dẫn thực tiễn tại các địa phương.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đầu tư 2020 – hiệu lực từ 01/01/2021
- Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư
- Luật Đất đai 2013 (và Luật sửa đổi đang được Quốc hội thông qua)
Khi nào phải xin chủ trương đầu tư?
Theo Điều 30, 31 và 32 – Luật Đầu tư 2020, có 3 cấp thẩm quyền cấp chấp thuận chủ trương đầu tư:
- Quốc hội (với dự án lớn, có yếu tố nhạy cảm)
- Thủ tướng Chính phủ (với các dự án sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có yêu cầu tái định cư)
- UBND cấp tỉnh – đây là cấp phổ biến nhất với đa số dự án đất nền, nhà ở thương mại, khu dân cư…
Dự án dưới 5 ha có bắt buộc xin chủ trương đầu tư?
Câu trả lời là: TÙY TRƯỜNG HỢP.
Dưới đây là 2 nhóm tình huống phổ biến:
1. Trường hợp PHẢI xin chủ trương đầu tư dù dưới 5 ha
Bạn vẫn phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư nếu rơi vào một trong các điều kiện sau:
- Nhà đầu tư đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, khu dân cư, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật
- Dự án có mục tiêu xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
- Nhà đầu tư lần đầu thực hiện dự án tại địa phương
Ví dụ thực tế: Dự án khu dân cư 3 ha tại huyện mới phát triển – xin giao đất để đầu tư phân lô bán nền → bắt buộc phải có chủ trương đầu tư từ UBND tỉnh.
2. Trường hợp KHÔNG cần xin chủ trương đầu tư
Một số dự án đầu tư dưới 5 ha có thể được miễn bước xin chủ trương đầu tư nếu:
- Đã có quy hoạch sử dụng đất phù hợp
- Nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người dân
- Không sử dụng vốn ngân sách hoặc yêu cầu giao đất từ Nhà nước
- Không thuộc nhóm ngành/lĩnh vực kinh doanh có điều kiện đặc biệt
Tuy nhiên, dù được miễn, nhà đầu tư vẫn phải đăng ký dự án đầu tư theo hình thức phù hợp tại Sở KHĐT hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, tùy từng tỉnh.
Bảng tổng hợp nhanh
| Tiêu chí | Có bắt buộc xin chủ trương đầu tư không? |
|---|---|
| Diện tích dưới 5 ha | ❓ Phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng |
| Có xin giao đất / chuyển mục đích | ✅ Bắt buộc |
| Tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng | ❌ Có thể được miễn |
| Xây nhà ở thương mại để bán | ✅ Bắt buộc |
| Không sử dụng đất, không xây dựng | ❌ Không cần |
Kinh nghiệm thực tế
- Nhiều địa phương vẫn yêu cầu xin chủ trương đầu tư với mọi dự án có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất → Cần kiểm tra kỹ quy định địa phương
- Nên làm công văn hỏi Sở KHĐT hoặc Sở TNMT để có văn bản trả lời chính thức trước khi nộp hồ sơ
- Trường hợp “lách luật” mở bán khi chưa có chủ trương đầu tư sẽ bị xử phạt, buộc trả lại tiền cho khách hàng
Kết luận
Dự án dưới 5 ha không đương nhiên được miễn xin chủ trương đầu tư. Việc có bắt buộc hay không sẽ phụ thuộc vào:
- Mục tiêu sử dụng đất
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Loại hình kinh doanh
- Hình thức đầu tư
Để tránh rủi ro pháp lý, bạn nên chủ động kiểm tra kỹ điều kiện dự án của mình và tham vấn luật sư / đơn vị pháp lý chuyên nghiệp trước khi tiến hành đầu tư.