1. Giới thiệu
Hợp thửa đất là thủ tục hành chính nhằm gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa để thuận tiện trong quản lý, xây dựng hoặc đầu tư. Quy trình này được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và các văn bản hướng dẫn.
Hiểu rõ điều kiện, hồ sơ và quy trình hợp thửa sẽ giúp người dân và nhà đầu tư tránh được những vướng mắc pháp lý và tiết kiệm thời gian.
2. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung)
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về đăng ký đất đai
- Quyết định quy định hạn mức, diện tích tối thiểu được tách/hợp thửa của UBND từng tỉnh, thành phố.
3. Khi nào được hợp thửa đất?
Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất được hợp thửa khi:
- Các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng.
- Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
- Thửa đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Sau khi hợp thửa, diện tích mới đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh/thành phố.
Lưu ý: Không phải trường hợp nào cũng được hợp thửa. Ví dụ: đất ở và đất nông nghiệp khác mục đích sẽ không được hợp thành một thửa.
4. Hồ sơ hợp thửa đất gồm những gì?
Người sử dụng đất cần chuẩn bị:
- Đơn đề nghị hợp thửa đất (theo mẫu).
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của các thửa đất cần hợp.
- CMND/CCCD và sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực).
- Văn bản thỏa thuận (nếu đất có nhiều đồng sở hữu).
5. Quy trình hợp thửa đất 2025
Bước 1 – Nộp hồ sơ
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (nếu địa phương cho phép tiếp nhận).
Bước 2 – Kiểm tra điều kiện
- Cơ quan TN&MT kiểm tra tính pháp lý, đo đạc địa chính và đối chiếu quy hoạch.
Bước 3 – Cập nhật hồ sơ địa chính
- Sau khi đủ điều kiện, cơ quan đăng ký đất đai cập nhật thông tin, hợp thửa trên bản đồ và Sổ đỏ.
Bước 4 – Nhận Giấy chứng nhận mới
- Người dân nhận Sổ đỏ ghi nhận thửa đất mới đã hợp nhất.
6. Thời gian giải quyết
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (cộng thêm tối đa 10 ngày cho vùng sâu, vùng xa).
7. Chi phí hợp thửa đất
- Phí đo đạc: Tùy bảng giá dịch vụ của từng địa phương.
- Phí cấp Giấy chứng nhận: Theo mức thu của HĐND tỉnh (thường 100.000 – 500.000 đồng).
- Phí thẩm định hồ sơ: Dao động 100.000 – 1.000.000 đồng tùy địa phương.
8. Các lỗi thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại
- Thửa đất không liền kề hoặc khác mục đích sử dụng.
- Một trong các thửa đang thế chấp hoặc bị kê biên.
- Không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
- Thiếu chữ ký của đồng sở hữu trong hồ sơ.
9. Kết luận
Hợp thửa đất giúp tối ưu diện tích, thuận tiện trong xây dựng, chuyển nhượng hoặc làm dự án. Tuy nhiên, để tránh hồ sơ bị trả lại, cần kiểm tra kỹ quy hoạch, diện tích tối thiểu và giấy tờ pháp lý trước khi thực hiện.