Để triển khai một dự án đầu tư có sử dụng đất, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục xin Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Đây là bước pháp lý quan trọng, chỉ được thực hiện sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
Trong bài viết này, chúng tôi hướng dẫn chi tiết quy trình, hồ sơ và các lưu ý thực tế khi xin quyết định giao đất/cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định mới nhất năm 2025.
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013 (và dự thảo sửa đổi nếu đã có hiệu lực năm 2025)
- Luật Đầu tư 2020
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất
- Quyết định, hướng dẫn từ UBND tỉnh/thành phố nơi có đất
2. Trường hợp nào được giao đất / cho thuê đất?
Hình thức | Áp dụng cho | Hình thức sử dụng đất |
---|---|---|
Giao đất có thu tiền | Nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, thương mại, khu dân cư… | Sử dụng lâu dài (phù hợp từng mục đích) |
Cho thuê đất trả tiền hàng năm | Nhà đầu tư sản xuất, công nghiệp, logistics… | Sử dụng có thời hạn, phù hợp với loại hình |
Cho thuê đất trả tiền một lần | Dự án du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ… | Dễ thế chấp, chuyển nhượng |
Lưu ý: Không phải tất cả nhà đầu tư đều được giao đất/thuê đất. Cần có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã trúng đấu giá/đấu thầu quyền sử dụng đất, tùy trường hợp.
3. Điều kiện để xin giao đất / thuê đất
- Dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc IRC
- Có văn bản xác nhận đủ điều kiện sử dụng đất (phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện)
- Có bản trích lục bản đồ địa chính, ranh giới khu đất rõ ràng
- Không có tranh chấp, không nằm trong khu vực bảo vệ, quốc phòng, tạm dừng quy hoạch
4. Hồ sơ xin giao đất / cho thuê đất
Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ gồm:
- Đơn xin giao đất hoặc thuê đất (theo mẫu số 01)
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (bản sao có chứng thực)
- Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)
- Hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư: Giấy phép kinh doanh, CMND/CCCD (nếu cá nhân)
- Bản trích lục bản đồ địa chính (có xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai)
- Báo cáo nhu cầu sử dụng đất và phương án đầu tư
- Văn bản xác nhận phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Lưu ý: UBND tỉnh có thể yêu cầu thêm tài liệu tùy theo địa phương (VD: văn bản thẩm định năng lực, báo cáo tài chính, cam kết tiến độ…)
5. Quy trình thực hiện
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
→ Nhà đầu tư hoàn thiện đầy đủ hồ sơ như trên
Bước 2: Nộp hồ sơ tại
→ Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hoặc Trung tâm Phục vụ Hành chính công tỉnh
Bước 3: Thẩm định
→ Sở TN&MT phối hợp các Sở ngành kiểm tra pháp lý khu đất, nhu cầu sử dụng đất và trình UBND tỉnh
Bước 4: UBND tỉnh ban hành Quyết định giao đất / cho thuê đất
→ Kèm theo yêu cầu nghĩa vụ tài chính, mốc giới, thời hạn
Bước 5: Ký hợp đồng thuê đất (nếu có) và thực hiện nghĩa vụ tài chính
→ Bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí đo đạc…
Bước 6: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhà đầu tư
6. Lưu ý thực tế khi xin giao/thuê đất
- Nên trích đo địa chính lại từ đầu nếu khu đất có ranh giới chưa rõ
- Làm việc sớm với phòng TNMT cấp huyện để biết tình trạng khu đất
- Đảm bảo thống nhất tên gọi dự án giữa các hồ sơ: chủ trương đầu tư, quy hoạch, đăng ký đầu tư…
- Tránh làm hồ sơ sơ sài, thiếu chi tiết → thường bị trả lại nhiều lần
- Nếu thuê đất trả tiền hàng năm → không được thế chấp ngân hàng bằng QSDĐ
- Thời gian thực hiện: 30–60 ngày (thực tế có thể kéo dài hơn nếu có sai sót)
Kết luận
Việc xin quyết định giao đất hoặc cho thuê đất là bước pháp lý cốt lõi để nhà đầu tư triển khai dự án đúng luật. Tuy nhiên, do liên quan đến nhiều cơ quan và quy hoạch đất đai, nhà đầu tư cần chuẩn bị kỹ hồ sơ, làm đúng quy trình và theo sát tiến độ xử lý hồ sơ để tránh chậm trễ, bị trả lại hoặc phát sinh rủi ro về sau.