1. Giới thiệu
Tách thửa đất là thủ tục hành chính thường gặp khi mua bán, chia đất cho con cái, phân lô bán nền hoặc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, mỗi tỉnh/thành phố lại có quy định riêng về diện tích tối thiểu, điều kiện và hồ sơ. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ thủ tục tách thửa đất mới nhất 2025 theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn địa phương.
2. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP)
- Quyết định của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phương
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai
3. Điều kiện tách thửa đất năm 2025
3.1. Điều kiện chung (áp dụng toàn quốc)
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
3.2. Điều kiện riêng tại từng địa phương
- Diện tích tối thiểu sau khi tách được UBND tỉnh quy định (thường từ 30m² đến 60m² đối với đất ở, từ 500m² đến 1.000m² đối với đất nông nghiệp).
- Một số tỉnh yêu cầu chiều rộng và chiều sâu tối thiểu (VD: ≥ 3m mặt tiền, ≥ 5m chiều sâu).
- Khu vực nằm trong dự án hoặc đang có kế hoạch thu hồi đất sẽ không được tách thửa.
Ví dụ:
- TP. HCM: Đất ở ≥ 50m² và mặt tiền ≥ 4m.
- Hà Nội: Đất ở ≥ 30m², mặt tiền ≥ 3m.
- Đà Nẵng: Đất ở ≥ 40m², mặt tiền ≥ 3m.
4. Hồ sơ tách thửa đất
Theo quy định mới nhất, hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa (theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 09/2021/TT-BTNMT).
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản vẽ trích đo địa chính thửa đất (nếu có yêu cầu).
- CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.
- Văn bản thỏa thuận phân chia đất (nếu là đồng sở hữu).
5. Quy trình tách thửa đất mới nhất 2025
Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ
- Đo đạc, lập bản vẽ trích đo (nếu địa phương yêu cầu).
- Kiểm tra quy hoạch tại Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2 – Nộp hồ sơ
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 3 – Thẩm định & đo đạc thực tế
- Cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra điều kiện và cử cán bộ đo đạc (nếu cần).
Bước 4 – Cấp Giấy chứng nhận mới
- Sau khi tách, mỗi thửa mới sẽ được cấp Sổ đỏ riêng.
Thời gian giải quyết: 10 – 20 ngày làm việc (không tính thời gian đo đạc, bổ sung hồ sơ).
6. Lệ phí tách thửa đất
- Phí đo đạc: Tùy diện tích và địa phương (khoảng 1 – 3 triệu đồng).
- Lệ phí cấp Sổ đỏ: 100.000 – 500.000 đồng/sổ.
- Thuế thu nhập cá nhân & lệ phí trước bạ: Chỉ áp dụng khi có chuyển nhượng, tặng cho.
7. Lưu ý khi tách thửa để tránh rủi ro
- Kiểm tra quy hoạch trước khi làm hồ sơ để tránh bị từ chối.
- Nên hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi tách.
- Nếu tách để chuyển nhượng, nên công chứng hợp đồng song song với thủ tục tách.
- Giữ liên lạc với cán bộ tiếp nhận hồ sơ để bổ sung kịp thời nếu thiếu giấy tờ.
8. Kết luận
Tách thửa đất năm 2025 không quá phức tạp, nhưng quy định chi tiết sẽ khác nhau ở từng tỉnh. Người dân và nhà đầu tư cần nắm rõ quy định địa phương, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để tránh mất thời gian và chi phí.