1. Giới thiệu
Xin chủ trương đầu tư cho dự án đất đai không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần. Đây là “tấm vé thông hành” để nhà đầu tư có thể bước vào giai đoạn triển khai dự án, từ giao/thuê đất, xin giấy phép xây dựng đến huy động vốn.
Năm 2025, với xu hướng đơn giản hóa nhưng kiểm soát chặt chẽ, quy trình này đã được quy định rõ ràng hơn trong Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn, song vẫn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh chậm tiến độ.
2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đầu tư 2020 (Điều 30, 31, 32)
- Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành
- Luật Đất đai 2013 (quy định giao/thuê đất)
- Luật Bảo vệ môi trường 2020
- Các quyết định, hướng dẫn cụ thể của từng địa phương
3. Hành trình xin chủ trương đầu tư dự án đất đai
Bước 1 – Xác định dự án có thuộc diện phải xin chủ trương
Không phải mọi dự án đều phải xin chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư 2020, các dự án sau thường bắt buộc:
- Có yêu cầu Nhà nước giao/cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Có ảnh hưởng lớn đến môi trường
- Thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện
- Quy mô vốn hoặc diện tích vượt ngưỡng quy định
Kinh nghiệm: Nên làm việc trước với Sở KH&ĐT hoặc Sở TN&MT để xác định rõ, tránh mất thời gian chuẩn bị hồ sơ không cần thiết.
Bước 2 – Chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án
Bộ hồ sơ xin chủ trương đầu tư dự án đất đai thường gồm:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án
- Đề xuất dự án (mục tiêu, quy mô, vốn, tiến độ, nhu cầu sử dụng đất)
- Chứng minh năng lực tài chính (báo cáo tài chính 2–3 năm, sao kê ngân hàng, cam kết vốn)
- Tài liệu về quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận địa điểm
- Hồ sơ môi trường (ĐTM hoặc kế hoạch BVMT, nếu có yêu cầu)
Checklist nhanh:
| STT | Tài liệu | Đã chuẩn bị |
|---|---|---|
| 1 | Văn bản đề nghị | ☐ |
| 2 | Đề xuất dự án | ☐ |
| 3 | Hồ sơ tài chính | ☐ |
| 4 | Bản đồ vị trí, thỏa thuận địa điểm | ☐ |
| 5 | Hồ sơ môi trường | ☐ |
Bước 3 – Nộp hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận:
- UBND tỉnh/thành phố: đa số dự án sử dụng đất
- Thủ tướng Chính phủ: dự án quy mô lớn, ngành nghề đặc biệt
- Hình thức nộp: Trực tiếp, qua bưu điện hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia
- Lệ phí hành chính: Khoảng 500.000 – 1.500.000 VNĐ (tùy địa phương)
Bước 4 – Thẩm định hồ sơ và lấy ý kiến
- Cơ quan chủ trì thẩm định: Sở KH&ĐT
- Cơ quan phối hợp: Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Công thương…
- Nội dung thẩm định:
- Sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất
- Năng lực tài chính, kinh nghiệm của nhà đầu tư
- Tác động môi trường, hiệu quả kinh tế – xã hội
- Thời gian: 35 – 45 ngày làm việc, có thể kéo dài nếu hồ sơ thiếu hoặc cần điều chỉnh
Bước 5 – Trình và phê duyệt chủ trương đầu tư
- Sau thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
- Quyết định này cho phép nhà đầu tư triển khai các thủ tục tiếp theo:
- Xin giao/thuê đất
- Xin giấy phép xây dựng
- Huy động vốn, ký hợp đồng với đối tác
4. Thời gian và chi phí dự kiến
| Công đoạn | Thời gian | Chi phí hành chính |
|---|---|---|
| Chuẩn bị hồ sơ | 15 – 30 ngày | Chi phí tư vấn (nếu có) |
| Thẩm định | 35 – 45 ngày | 500.000 – 1.500.000 VNĐ |
| Phê duyệt | 5 – 10 ngày | Không tính phí |
5. Lưu ý thực tế để “qua cửa” nhanh chóng
- Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu – hạn chế bị yêu cầu bổ sung
- Sử dụng bản đồ địa chính mới nhất và có xác nhận của cơ quan chức năng
- Chứng minh năng lực tài chính rõ ràng, minh bạch
- Nếu dự án phức tạp, nên thuê đơn vị tư vấn pháp lý có kinh nghiệm xử lý hồ sơ đất đai
6. Sơ đồ hành trình xin chủ trương đầu tư
cssSao chépChỉnh sửaXác định dự án thuộc diện xin chủ trương
↓
Chuẩn bị hồ sơ đề xuất dự án
↓
Nộp hồ sơ đến cơ quan thẩm quyền
↓
Thẩm định, lấy ý kiến các Sở ngành
↓
Ban hành quyết định chấp thuận
Kết luận:
Hành trình từ hồ sơ đến phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đất đai đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và phối hợp chặt chẽ với cơ quan nhà nước. Trong bối cảnh 2025, khi các thủ tục đang được số hóa và đơn giản hóa, nhà đầu tư càng chuẩn bị tốt, thời gian xử lý càng nhanh – rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án.